Kupovina i prodaja domova

Ne možete ga prodati? Iznajmite ga


Bio je to neuspješan pokušaj smanjenja novca za manju uplatu kuća, zbog čega je Joseph Cortez, trgovac nekretnina u Corpus Christi-u, TX, postao posjednik.

"Moja supruga i ja započeli smo graditi kuću jer smo bili trudni sa našim prvim djetetom", objašnjava on. „U pokušaju da smanjimo plaćanje, izgradili smo kuću od 300 kvadrata manju od naše. Ali u procesu smo imali nekoliko vremenskih kašnjenja, a gradnja je trajala duže nego što se očekivalo. Moja supruga je postala trudnija, a ona i kuća morali su pasti otprilike u isto vrijeme. "

Kad su Kortezi pomislili da se presele s novorođenčetom, preplavili su ih, pa su svoju novu kuću stavili na tržište. Ali to nije bilo tako lako prodati koliko su se nadali. Nakon dobrog interesovanja, ali nijedne ponude, par je upitan da li će nekome dozvoliti iznajmljivanje na godinu dana, a zatim kupiti dom. "Uzeli smo", kaže on. „Zarađujemo oko 15 dolara mesečno u zaradi.“

Okolnosti su različite, ali priča je ista za vlasnike domova širom zemlje. Dok tržište i dalje propada, neki koji su se nadali prodaji sada se pretvaraju u nevoljne iznajmljivače.

Odlučujem iznajmiti svoj dom
Odluka o iznajmljivanju vašeg doma može biti teška, i emocionalno i financijski.

Odlučite da li će gubitak koji ćete pretrpjeti prodajom kuće za manje nego što sada dugujete biti veći od bilo kojeg gubitka koji bi pretrpjeli za vrijeme iznajmljivanja, kaže Bret Holmes, predsjednik Advanced Management Group, kompanije za upravljanje nekretninama sa sjedištem u Las Vegasu. "Morate izračunati da li ćete danas prodati, kakav gubitak biste uzeli", kaže on. „Zatim razmislite o tome koliko ćete izgubiti u razmaku između koliko stanarine unosite i koliko dugo želite da je iznajmite.“ Na primer, ako imate negativan novčani tok od 100 USD svakog meseca, ako ga iznajmite. svoju kuću i mislite da ćete je unajmiti na dvije godine, izgubit ćete 2400 dolara na kući u tom vremenskom periodu. Ako je to više nego što ćete izgubiti prodajući ga gubitkom, vjerojatno je najbolje da se s njim jednostavno riješite, objašnjava Holmes. Inače, kaže, iznajmljivanje smisla ima.

Emocionalno, naravno, postoji sasvim drugi skup problema. „Stvara emocionalne veze i otežava gledanje kako neko ne vodi tako brigu o imovini kao nekadašnji vlasnik“, kaže Cortez. Morate se povući i objektivno pogledati kako biste bili bolji posjednik.

Znajte svoje lokalne zakone
Prvo što biste trebali učiniti ako odlučite unajmiti je istraživanje lokalnih zakona. Za neke ćete područja možda morati imati poslovnu licencu ako želite unajmiti dom.

"Morali smo da dobijemo poslovnu dozvolu vlade Washingtona, kada smo uzeli u zakup našu imovinu," objašnjava Bronagh Hanley, koja je sa suprugom prešla iz DC-a na Zapadnu obalu, a stanci su odlučili da nisu žele prodati svoj dom na kojem su toliko dugo radili. Ali Hanley nije predvidjela poteškoće s dobivanjem dokumenta. "Trajalo je zauvijek", rekla je. "Imali su nasumične popravke koje su želeli da napravimo, postojala je znatna naknada i morali su zakazati inspektora da dođe u kuću." Ceo proces je trajao oko mesec dana, a Hanley kaže da je to nešto što potencijalni vlasnici kuća / stanodavci trebaju imajte na umu jer ne samo da vam može poremetiti red vožnje, već je i emocionalno iscrpljujući.

Potencijalni iznajmljivači također se moraju educirati o jednakim zakonima o stambenim mogućnostima, kaže Braun Mincher, predsjednik i direktor brokera Aggie Real Estate LLC i Aggie Commercial LLC u Fort Collinsu, CO. „Ako učinite nešto poput naplate većeg depozita, jer obitelj ima kućni ljubimac, to je prilično standardna praksa i ne bi se to moglo smatrati diskriminacijom “, objašnjava on. „Ali očigledno ne možete da menjate svoje prakse zasnovane na rasi, polu, veroispovesti, kulturi, religiji ili bilo čemu drugom. Mora se zasnivati ​​na vašem stvarnom riziku. "

Pronalaženje prave cijene najma
Odlučiti što naplatiti za najam može biti naporno, kaže Mincher, jer često iznos za koji možete unajmiti nekretninu zapravo nije povezan s onim za što biste trebali prodati nekretninu.

„Mnogo ljudi je to teško shvatiti jer žele nadoknaditi hipoteku“, kaže Holmes.

I dok će se iznos koji plaćate banci donekle prilagoditi onome što naplaćujete, ključno je napraviti istraživanje o tome koje slične kuće iznajmljuju, slično kao da biste pogledali komparativne nekretnine kada utvrdite traženu cijenu za prodaju .

„Naravno da želite realno sagledati svoju glavnicu PITI, kamate, poreze i troškove plaćanja ako imate plaćanje po kući, što većina ljudi radi“, kaže on. "Ali takođe morate uzeti u obzir šta će tržište nositi u pogledu najamnine." Mincher kaže da ako ste kupili gradsku kuću na visini tržišta, vjerovatno nećete platiti 1200 dolara ako ste ostali slični kuće iznajmljuju za 900 dolara mjesečno.

Drugi faktor koji treba uzeti u obzir je osiguranje. Platit ćete više za osiguranje kuće koju iznajmljujete, uprkos činjenici da ne osiguravate sadržaj, već samo strukturu. Nazovite osiguravajuće društvo svojih vlasnika kuća i razgovarajte s njima o bilo kakvim povećanjima tarifa koje će proizići iz promjene prebivališta na kući kako biste to shvatili u cijenu koju ćete naplatiti iznajmljivaču.

A za vlasnike domova koji su plaćali premiju za granitne ploče, raskošne tvrdog drva ili kuhinju od punog nehrđajućeg čelika, postoje i više loših vijesti. Ove dodatne karakteristike ne moraju se nužno pretvoriti u veće cijene najma. "Možda imate manje slobodnog mesta zbog ovih stvari, ali razgovarate sa iznajmljivačima, a ne s kupcima", objašnjava Mincher. „Ne zanima ih toliko vaš prelepi pejzaž. Dakle, smisliti šta treba naplatiti je izazov. "

Kako se prosječan vlasnik kuće koji razmišlja o iznajmljivanju mora suočiti s izazovom? „Zaista morate samo provjeriti novine i internetske oglase i osjetiti za šta se dom nalazi u vašem cjenovnom rangu u krugu od oko tri kilometra“, kaže Holmes. Ostali dobri izvori informacija uključuju pouzdanog brokera ili nekretnine; ako imate dobre odnose s nekim u nekretninama, on ili ona mogu vam ponuditi korisne savjete.

Pronalaženje pravih stanara
Jednom kada odredite cijenu kuće i zainteresovate se od potencijalnog iznajmljivača, od presudnog je značaja pažljivo obaviti provjeru osobe ili ljudi kojima ćete povjeriti svoj dom.

„Ljudi sami mogu potvrditi zaposlenje tako što će se obratiti trenutnom poslodavcu,“ kaže Holmes. „Nabavite sitnice za plaću kako biste bili sigurni da čine ono što kažu da prave. Takođe provjerite istoriju najma. Nazovite prethodne iznajmljivače i vidjet ćete kakve informacije možete dobiti. "

Takođe, razmislite o tome da se neki od probira provjeravanja unajmljuje. "Ako osoba želi napraviti cjelovit skrining, proces je prilično intenzivan jer vi u osnovi postajete agencija za izvještavanje o kreditima", kaže Holmes. Iz tog razloga, vlasnici kuća trebali bi razmotriti kompanije koje dovršavaju postupak provjere stanara za vas, kaže on. Obavljat će provjere kredita, provjere deložacije, provjere krivičnog djela i druge slične preglede.

Kompanija za screening stanare je kako je Hanley pronašla svoje prve iznajmljivače. „Unajmili smo kompaniju za upravljanje iznajmljivanjem kako bismo pronašli stanare jer su imali vještine i resurse za obavljanje kreditnih i pozadinskih provjera“, kaže ona. „Platili smo im procenat zakupnine za prvi mjesec za njihove usluge. Vrijedno je vrijedilo novca, jer smo završili s bračnim parom iz Wisconsina koji su bili najbolji stanari! “

Jeste li spremni postati gazdarica?
Nakon što stanari pronađu stan, vaša glavna dužnost posjednika je da održava nekretninu. Ali ako živite u drugom gradu, državi ili čak zemlji, kako se nositi s tim kada se pukne cijev ili klima uređaj umre sredinom kolovoza?

"Savjetujem ljudima da dođu na program garancije za dom", kaže Holmes. „Stvari idu po zlu - to uvijek čine. Program kućne garancije sprečava veliki trošak iz svog džepa kada se to dogodi. "

Većina programa kućnih garancija ima premiju koju plaćate jednom godišnje. Zatim, kad god nešto pođe po zlu koje osiguranje vašeg vlasnika kuće neće pokriti - poput perilice posuđa koja curi ili hladnjaka koji se neće rashladiti - nazovite kućno jamstveno društvo. Plaćaćete „dodatnu platu“, obično od 50 do 60 USD, a kompanija za kućne garancije podiže ostatak kartice za popravak.

Ako ne želite platiti početnu premiju kućne garancije, zaposlite majstora. "Izlazak izvan svoje zone komfora može koštati više novca nego popravljača", kaže Cortez. „Mnogo je puta vrijedno angažirati stručnjaka. Pronađite dobrog svemirskog majstora koji je pouzdan. "

Upravljanje novcem
Iako je postupak preuzimanja imovine u zakupu i upravljanja njome može biti sveobuhvatan za početnike, ali i za dolare i cente kritično je važan faktor.

Osiguranje: Razgovarajte sa svojom osiguravajućom kućom o iznajmljivanju vaše imovine, kaže Mincher. "Prenosit ćete svoje pokriće sa politike vlasnika kuće na politiku investicione imovine koja će pokriti stvarnu strukturu, ali ne i sadržaj", kaže on i dodaje da je kritički da stanodavci svojim stanarima jasno stavljaju do znanja da njihovo pokriće ne štiti vlasništvo ili odgovornost iznajmljivača. "Politike iznajmljivača su tako jeftine", kaže on. „Prilično natjeramo naše stanare da ih dobiju. Praktično ih vodimo do ureda osiguranja. "

Porezi: Ovo može biti komplicirano za vlasnika / iznajmljivače. Ako planirate prodati nekretninu u narednih nekoliko godina, vjerovatno želite samo odbiti porez na imovinu kao što to inače činite. Ali ako ga prebacite u istinsko ulaganje i ne planirate neko vrijeme prodati, mogu biti druge porezne olakšice. Mincher možete amortizirati najam nekretnina, što je prava poreska korist jer bi cijene kuća zapravo trebale cijeniti. "Ako se imovina drži u investicione svrhe i ostvarujete prihod od zakupa, možete amortizirati imovinu", objašnjava on. Iako je najbolje da se konsultujete sa računovođom, on objašnjava da su stambeni objekti amortizirani tokom 27-1 / 2 godine. „Dakle, ako sam vlasnik 50 nekretnina za iznajmljivanje, mogu amortizirati u prosjeku 10 000 USD godišnje za svaki; to je 500.000 dolara godišnje u odbitcima poreza, shvaćam da nikad nisam morao pisati ček. "

Prikupljanje depozita i najamnina: Uzmite sigurnosni depozit svog stanara i otvorite poseban bankovni račun za njega, kaže Mincher. "Na računu primjetite da je to" povjerljivi "račun, što znači da imate tuđi novac koji držite", kaže on, pojašnjavajući da, budući da je to depozit, i rentirač treba dobiti cijeli ili veći dio novca ako ga podržavaju njihov dogovor, zaista je njihove novac, ne vaš. Mincher kaže da je postavljanje drugog računa za iznajmljivanje takođe dobra ideja. "Imao sam 20 stanara pred vratima prvi u mesecu koji su čekali da im plati najam", kaže on. "Ali došao sam sa sistemom gde im sada šaljem fakturu i račun za depozit. Oni mogu svakog meseca mesečno da deponuju svoju stanarinu u bilo kojoj filijali svoje banke, umesto da pokušavaju da dođu u moju kuću." predlaže postavljanje automatskog nacrta kako bi stanari mogli izabrati da im mjesečno izuzimaju najam. „Skoro svaka banka to može postaviti“, kaže on.

Depoziti koji se vraćaju: Ne možete samo prikupiti depozit od 2000 dolara, a tek onda odlučiti da mu vratite 1.500 dolara kada se stanar iseli, kaže Mincher. "Morate im poslati detaljnu specifikaciju", kaže on. Nakon što se stanar odseli, obavezno pozovite sva komunalna preduzeća s kojima je stanar imao usluga da vidi postoje li nepodmireni računi. Ako je to slučaj, oduzmite to od depozita, kaže Mincher, zajedno s detaljnim, detaljnim popisom popravki koje ćete morati izvršiti.

Pravna pitanja: Zaštita vaših interesa
Bez obzira na to koliko možete vjerovati svom iznajmljivaču, nikad ne poslujte na osnovu rukovanja i izgovora.

"Dobijanje dobrog zakupa vrlo je važno za početnike i iskusne iznajmljivače", kaže Mincher, koji preporučuje da zakažete sastanak sa advokatom za nekretnine kako biste prešli na vaše dokumente prije nego što se bilo ko potpiše. To bi moglo koštati malo više, ali to je cijena koju vrijedi platiti kada uzmete u obzir da su posljedice zakupa otišle loše. Lokalni pravnik za nekretnine trebao bi poznavati zakone o najmu, koji mogu varirati od općine do općine. Za manje formalne savjete možete potražiti i kompanije za upravljanje nekretninama, odjel stanovanja ili lokalni odbor nekretnina.

"Na ovaj način možete saznati da li postoje obrasci ili prilozi koji bi trebali biti dio zakupa, jer ako za to ne znate, to može imati neke prilično gadne posljedice", kaže Mincher i dodaje da na fakultetu grada Fort Collinsa, gdje živi i iznajmljuje imovinu, zemljoposjednici također moraju imati obrazac za objavljivanje stanara. "To je došlo od ljudi koji u jednoj kući pretapaju više djece s fakulteta", kaže on. "Sada stanari moraju potpisati obrazac kojim se priznaje da grad ima pravilo da u jednoj kući ne mogu živjeti više od tri nepovezane osobe." Ako ovaj oblik nedostaje, kaže Mincher, stanodavac može biti kažnjen s 1.000 dolara dan .

Pored ogromnih novčanih kazni, Mincher kaže da postoje neki obrasci za koje je zapravo potrebno da zakup postane valjan. „Na primer, ako kuća ima građevinsku dozvolu pre 1979. godine, morate da imate jedno od EPA obelodanjivanja boja kao deo zakupa, ili potpuno praznina ", Objašnjava on.

I dok se sa svojim stanarima nadate najboljem, Holmes kaže da je pametno pripremiti se za najgore. "Vodite računa da se poštuju svi državni zakoni, tako da ako morate nekoga deložirati, imate zakon na vašoj strani", kaže on i dodaje da je savjetovanje s advokatom za nekretnine najbolji način da se to riješi. "Ako to ne učinite i krenete u postupak iseljenja, a postoji nedostatak koji ste propustili u zakupu, neko bi mogao živjeti u vašoj kući bez naplate.

Upravljanje imovinom
Unajmljivanje kompanije za upravljanje nekretninama može vam uzeti puno glavobolja zbog unajmljivanja vašeg doma ako odaberete pravu. Tvrtke za upravljanje obično uzimaju dio mjesečne najamnine u zamjenu za rukovanje skriningom, naplatom najamnine, popravkama i drugim svakodnevnim aspektima upravljanja stanodavcima.

Menadžeri imovine vjerovatno će ili uzeti postotak mjesečne najamnine - gdje je uobičajeno negdje od 10 do 15 posto - ili će unaprijed naplaćivati ​​troškove, ponekad koliko stana za prvi mjesec. „Kako vaš početnik ide, 10 posto njihove mesečne kirije verovatno je veliki deo tog oraha“, kaže Mincher. „Recimo da njihova uplata PITI iznosi 950,00 dolara mjesečno, a stan iznajmljuju za 1.000,00 dolara. Ako sami upravljaju njima, verovatno mogu učiniti da ti brojevi rade, ali ako stave upravitelja imovine u smešu, oni sada dobijaju samo 900 dolara za najam. "

Tvrtke za upravljanje tretirat će pregledavanje stanara, kreditna izvješća i druge provjere prije nego što se stanar useli. Ali morate odabrati pravu tvrtku ili osobu. "Izaberite nekoga tko je više usmjeren na upravljanje nego prodaju", kaže Holmes. „Pogotovo ako samo želite da povratite što više novca dok se tržište ne vrati. Ako nemate nekoga tko ima iskustva s iznajmljivanjem kuće, mogla bi sjesti na tržište najma duže nego što bi trebala. "


Pogledajte video: #PitajNekretnine pitanja i odgovori o nekretninama (Maj 2021).