Kupovina i prodaja domova

Osnove kućne procjene


Znate šta ste platili za svoj dom i koliko košta kuća u susjedstvu. Znate što ste uložili u obnove. Ali ono što možda ne znate je koliko je zajmodavac spreman financirati ako se vaša kuća prodaje, ako ste na tržištu za refinanciranje ili ako razmišljate o dodavanju kreditne linije kuće (HELOC). Tu dolazi do procjene. Procjene se također mogu koristiti za podjelu imovine za vrijeme razvoda ili nagodbe o nekretninama, za određivanje vrijednosti kuće u cilju uklanjanja hipotekarnog osiguranja ili postavljanje vrijednosti u porezne svrhe.

U transakcijama s nekretninama procjenitelji određuju fer tržišnu vrijednost nekretnine, što je najvjerovatnija cijena po kojoj bi se prodavala na slobodnom tržištu. Zajmodavac potom koristi ove informacije kako bi odredio koliko će posuditi nekretninu, bilo da se radi o neposrednoj prodaji, refinanciranju ili kapitalu kuće. Ako niste upoznati s postupkom procjene, pomaže vam da vidite kako profesionalci dolaze do brojeva koji pomažu zajmodavcima da dođu do brojke. Evo pogledati kako oni funkcionišu.

Osnove
Budući da vlada kontrolira kako se vrše procjene, oni se krše u propisima. Kao općenito pravilo pri prodaji kuće, procjenitelja angažuje zajmodavac i zajmodavac prebacuje troškove kupcu, obično u pristojbi za prijavu. Kod refinanciranja ili pribavljanja osnovnog kapitala, vlasnik kuće plaća procjenu.

Procjenitelj uspoređuje prodajnu cijenu kuće sa cijenama sličnih domova koji su nedavno prodani na istom području. Nazivaju se uporednim podacima. Iako nema određenog pravila, kada zajmodavac pristane da finansira hipoteku, želi da vidi najmanje tri uporediva. Ocjenjivači pokušavaju da porede od jabuka do jabuke. Na primjer, procjenitelj ne bi mogao usporediti ranč od 1700 kvadratnih metara s dvokatnim Cape Codom koji je dvostruko veći.

Trošak procjene varira od regije do regije, ali kupac treba razumno očekivati ​​da će za zatvaranje troškova dodati 300 do 500 dolara. Od vlasnika kuće koji refinancira ili doda drugu hipoteku može se tražiti da plati naknadu unaprijed.

Procjene Procjena vrijednosti
John Bredemeyer iz Realcorpa, agencije za procjenu u Omahi, kaže da procjena nije analiza dogovorene prodajne cijene već mišljenje o vrijednosti imovine. „Cijena je dio oko kojeg se kupac i prodavac slažu i može biti ista kao, veća ili niža od tržišne vrijednosti“, kaže on. Procjena, s druge strane, je procjena najvjerovatnije cijene koju bi imovina mogla dobiti normalni tržišni uslovi a koristi se za određivanje koliko novca vlasnik može posuditi s kućom kao zalog.

Procjenitelj nekretnina pregledava nekretninu, ali ovaj korak nije isto što i kućni pregled koji je naručio kupac. Procjenitelj procjenjuje vrijednost kuće dok inspektor promatra njegovo fizičko stanje. I procjenjivač i inspektor pregledavaju unutrašnjost kuće, ali procjenitelj je tu da provjeri broj i vrste soba, tlocrt, kvadratni snimak, starost, opće stanje i navedene pogodnosti. Procjenitelj može izmjeriti prostorije i prostor, primjećujući lokaciju kao i očite nedostatke. Inspektori izvještavaju o velikim i malim problemima. Na primjer, dok procjenitelj ne bi provjeravao električne utičnice da bi se uvjerio da rade, inspektor bi.

Procjena je preniska sada?
Što ako imovina procjeni za manje od iznosa kojem se nadate? Bredemeyer kaže da možete osporiti procjenu predstavljanjem dodatnih informacija. Razmislite o tome da vaš agent za prodaju nekretnina sastavi paket uporednih proizvoda koji važi u vašu korist ili istaknite pogodnosti koje su možda bile zanemarene. Nema garancije da ćete dobiti prilagođavanje prilikom procjene, ali vrijedi pokušati.

Otklonite potencijalne probleme
Umjesto da budete pogođeni niskom ocjenom, izbjegavajte vrste problema koji koče prodaju. Na primjer, ako niste uspjeli pribaviti odgovarajuće dozvole prilikom remodeliranja ili stavljanja dodatka na vaš dom, možda ćete imati problem.

U mnogim slučajevima rad bez dozvole može zaustaviti prodaju kuće brže nego što čekić vozi nokat. Kako možete znati je li dodavanje ispravno dozvoljeno ako ga niste dodali? Pogledajte skice koje se nalaze u vašoj županijskoj ili gradskoj upravi za porez na imovinu. Velike su šanse da, ako se dodatak ne pojavi, projekat nema dozvolu.

Iako nedostatak dozvole ne mora nužno zaustaviti prodaju kuće, to bi moglo utjecati na procjenu. Ako nedostaje dozvola, Bredemeyer predlaže razgovor s lokalnim zvaničnicima i osiguravanje jednog nakon činjenice. Može vas koštati kazne, kaže on, ali u većini mjesta neće biti problema ako nema sukoba s povratnim linijama ili zoniranjem.

Još jedan siguran način da snizite buduću procjenu vrijednosti je prekomjerna potrošnja za susjedstvo. Ako su ulice vašeg podjela prekrivene skromnim trosobnim kućama i udvostručite ulaganja u svoje mjesto, imat ćete teško, ako ne i nemoguće, pronalaženje uporedivih vrijednosti. Posjedovanje najveće i najpametnije kuće na bloku može biti ubojito kad dođe do procjene. Bredemeyer preporučuje da se proverite kod procenitelja pre nego što nastavite sa velikim projektima. „Uključite procenjivača na prednjem kraju“, kaže on. "Ne čekajte dok ne dobijete psa u toj borbi."

Saveti procenjivača
John Brenan, direktor za istraživanje i tehnička pitanja Fondacije za ocjenu u Washingtonu, D.C., kaže da svaka država ima svoje licence. Njegova agencija pazi da se procenjivači pridržavaju pravila. I kupac i prodavac „uhvaćeni su u emociju transakcije“, kaže Brenan. „Banka mora znati šta vrijedi od nezavisne, nepristrasne analize.“

Brenan savjetuje vlasnike kuća da se pobrinu da poboljšanja odgovaraju tom području i da razumiju da vaša investicija neće uvijek donijeti povrat od dolara za dolar. „Cijena ne mora nužno biti jednaka vrijednost“, kaže Brenan.

Ali također je vrijedno zapamtiti da ta poboljšanja mogu biti ono što prodaje vaš dom.

Ako vam je potreban kvalificirani procjenitelj, pogledajte organizacije navedene na web stranici Zaklade za ocjenu.